Apelează la specialiști înainte de a cumpăra un imobil

#cumparareimobil #avocatrealestate #antecontract #garantiipersonale #contescrow

De cele mai multe ori cumpărătorii sunt puși în situația de a semna actele primite de la dezvoltatori / vânzători fără a exista reale negocieri pe conținutul lor și fără a avea timp să facă un minim due diligence (verificare) cu privire la dezvoltator / vânzător, imobil și documente.

Astfel, având în vedere că achiziționarea unui imobil este o investiție însemnată care presupune o cheltuială importantă, recomandarea este de a apela la serviciile unui avocat pe tot parcursul procedurii de achiziție.

Consultanța juridică este necesară încă de la semnarea antecontractului pentru că, pe lângă avansul care se plătește la acel moment, antecontractul stabilește cadrul și obligațiile principale ale achiziției, precum și sancțiuni pentru eventuale cazuri în care contractul nu se încheie sau se încheie cu întârziere (de ex. imobilul nu este finalizat la timp de către dezvoltator, vânzătorul nu intabulează la timp imobilul deja existent sau nu face succesiunea la timp în cazul în care acesta este o persoană fizică care urmează să moștenească imobilul în discuție).

Avocatul știe ce acte să ceară de la dezvoltator / vânzător pentru a verifica situația juridică a imobilului (de ex. extrase de Cartea Funciară, verificarea stadiului documentației tehnice a imobilului și construcției prin analiza datelor publicate de către autoritățile locale, cum ar fi PUZ, certificate de urbanism, autorizație de construcție) și unde să verifice situația dezvoltatorului / vânzătorului (de ex. ANAF pentru situația financiară, Registrul Comerțului pentru situația legală, instanțele de judecată pentru litigii, verificarea sumelor pentru care dezvoltatorul are constituite ipoteci asupra terenului pe care se construiește).

Avocatul îți poate recomanda, după caz, și contactarea unor alți specialiști pentru verificări tehnice ale imobilului (arhitecți, ingineri, experți constructori, urbaniști – de ex. terenul / construcția se află într-o zonă inundabilă, pereții pot să fie realizați din materiale care permit infiltrațiile de apă etc.).

Cumpărarea unei construcții în faza de proiect sau de construcție prezintă riscuri mai mari față de construcțiile deja finalizate, dar avocatul te poate ajuta să negociezi un antecontract cu garanții în plus pentru tine (de ex. garanții personale din partea administratorului / asociatului dezvoltatorului / vânzătorului, utilizare cont escrow pentru avans și rate, astfel încât banii să fie eliberați dezvoltatorului / vânzătorului doar după prezentarea documentelor justificative de finalizare a construcției).

Ulterior semnării antecontractului, este bine ca acesta să fie notat în Cartea Funciară pentru a evita situația ca imobilul să fie vândut ulterior altcuiva, iar în cazul în care acesta a fost vândut anterior altcuiva, respectiva vânzare să nu se considere realizată.

În plus, trebuie verificat dacă imobilul are racordările necesare la rețelele de utilități publice înainte de a finaliza achiziția.